Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Mietspiegel schaffen damit Markttransparenz.

Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren, mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann.

Zudem ist der Mietspiegel eine wichtige Informationsquelle bei der Anwendung der sog. Mietpreisbremse. Dies gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die im Einzelnen von den Ländern festgelegt werden. In diesen Gebieten darf die zulässige Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten.

Auch beim Neuabschluss von Mietverträgen außerhalb des Geltungsbereichs der Mietpreisbremse und bei einvernehmlichen, d. h. vertraglich vereinbarten Änderungen der Miethöhe können Mietspiegel Bedeutung als Orientierungshilfe haben. Selbstverständlich sind die Informationen aus Mietspiegeln hierbei nicht zwingend zu beachten, sondern können von den Parteien freiwillig als Entscheidungshilfe herangezogen werden.

Schließlich können Mietspiegel auch im Rahmen der Prüfung von Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) und Mietwucher nach § 291 StGB Bedeutung haben.

Zur Stärkung der Rechtssicherheit und Qualität sowie der Verbreitung von qualifizierten Mietspiegeln sind am 01. Juli 2022 das Mietspiegelreformgesetz sowie die Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung) in Kraft getreten. Unter anderem können damit Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet werden, zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen. Das senkt die Erstellungskosten und erhöht gleichzeitig die Repräsentativität der Mietspiegelwerte. Zudem wurde für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern eine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels eingeführt.

Zur weiteren Stärkung des qualifizierten Mietspiegels ist im Koalitionsvertrag vereinbart, dass für Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern einfache Mietspiegel nicht mehr ausreichen und qualifizierte Mietspiegel verpflichtend werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete soll künftig aus üblichen Entgelten, die in den letzten 7 Jahren vereinbart oder geändert wurden, gebildet werden.