Spätestens seit dem russischen Angriff auf die Ukraine ist mit gestiegenen Zinsen und Baukosten das Umfeld für den Wohnungsneubau schwieriger geworden. Das bildet sich auch in den untenstehenden Indikatoren ab, die mit der vorliegenden Aktualisierung auch Zahlen für 2023 enthalten. Die Bundesregierung hat deswegen in den letzten Monaten eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um den Wohnungsbau und die Bauwirtschaft zu stützen.

Aktuelle Entwicklungen auf dem Deutschen Wohnungsmarkt

Aktuell (Stand: Februar 2025) zeichnet sich bei den Zinsen eine Wende ab. Die Bauzinsen sind seit ihrer Spitze Ende 2023 inzwischen deutlich zurückgegangen. Die Baupreise zeigen eine deutliche Verlangsamung des Preisanstiegs. Im 4. Quartal 2024 stiegen die Preise für den Neubau von Wohngebäuden um etwa 3,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Aus der steigenden Anzahl von neuen Hypotheken-Abschlüssen geht des Weiteren hervor, dass zunehmend Finanzierungen stattfinden.

Dies zeigt, dass wieder Schwung in den Wohnungsmarkt kommt. Gemeinsam mit den sich verbessernden allgemeinen Rahmenbedingungen werden die laufenden beziehungsweise anlaufenden Maßnahmen der Bundesregierung zu einem besseren wirtschaftlichen Umfeld im Wohnungsbau führen.

Kreisdiagramme zum Bauvolumen in 2023 und zum Vergleich 2009 in den Baubereichen Wohnungs-, Wirtschafts- und öffentlicher Bau und den Segmenten Neubau und an bestehenden Gebäuden (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster) Quelle: BBSR Bonn 2025

Bauvolumen

Nach Berechnungen des DIW Berlin weist der Wohnungsbau mit 57 Prozent den weitaus höchsten Anteil am Bauvolumen im Jahr 2023 auf, gefolgt vom Wirtschaftsbau und dem öffentlichen Bau. Trotz eines leichten Rückgangs gegenüber den Vorjahren stellt dies immer noch einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Jahr 2009 dar. Damals betrug der Anteil 52,6 Prozent.

 

Diagramm mit zwei Kurven. eine für Ein- und Zweifamilienhäuser, die zweite für Mehrfamilienhäuser. Bis 2014 wurden überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut, seit dem überwiegend Mehrfamilienhäuser. Der Abstand wird von Jahr zu Jahr größer. (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster) Quelle: BBSR 2025

Baufertigstellungen nach Gebäudeart

Seit 2005 ist insgesamt ein deutlich positiver Trend bei den Baufertigstellungen im Geschosswohnungsbau zu verzeichnen, trotz des leichten Rückgangs in 2021, der durch den Anstieg 2023 inzwischen ausgeglichen werden konnte. Leicht rückgängig waren 2023 die Baufertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern. Insgesamt blieben 2023 die Baufertigstellungen trotz der schwierigen Rahmenbedingungen gegenüber dem Vorjahr ungefähr konstant, auch weil es gelungen ist, Projekte aus dem Bauüberhang (genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen) zu aktivieren. Der Bauüberhang umfasst immer noch rund 826.800 Wohnungen, davon befinden sich bereits 390.900 im Bau (jeweils Stand 31.12.2023). Damit kann der Bauüberhang auch weiterhin die Bautätigkeit stabilisieren.

Deutschlandkarte mit der Entwicklung der Bevölkerung zwischen - 5 % und mehr bis + 7 % und mehr. Die westlichen Bundesländer und Berlin plus Umland verzeichnen im Wesentlichen einen Zuwachs. Die Länder Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen Verluste. (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster) Quelle: BBSR 2023

Bevölkerungsentwicklung 2017 bis 2022

Die Bevölkerungsentwicklung ist in Deutschland regional sehr unterschiedlich. Wachsenden Metropolen und Ballungsräumen stehen Städte in strukturschwachen Regionen und vielfach ländlichen Gebieten gegenüber, die von Bevölkerungsrückgängen geprägt sind. Dies führt zu Wohnungsleerständen, steigenden einwohnerbezogenen Kosten für die öffentliche Infrastruktur sowie zu einer Ausdünnung von Versorgungseinrichtungen. Eine Chance kann hier in Zuwanderung liegen: So scheinen sich die Geflüchteten aus der Ukraine wesentlich gleichmäßiger über das Land zu verteilen als zuvor zugewanderte Migrantinnen und Migranten.

Angebotsmieten von Wohnungen bei Erst- und Wiedervermietung in mittlerer / guter Wohnlage 2023 erstes Halbjahr in Euro proqm (Netto kalt) (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster) Quelle: BBSR 2023

Bestands-, Erst- und Wiedervermietungsmieten von inserierten Wohnungen

Die Höhe der Mieten unterscheidet sich deutschlandweit sehr stark und spiegelt damit die jeweilige Nachfrage nach Wohnraum wider: In den wachsenden Ballungsräumen liegen die Mieten höher, in den weniger nachgefragten Regionen niedriger. Das gilt sowohl für das große Marktsegment der Bestandsmietverhältnisse als auch für das kleinere Marktsegment der Erst- und Wiedervermietungen.  Die Bundesregierung unterstützt das bezahlbare Wohnen über vielfältige Maßnahmen des Bündnisses bezahlbarer Wohnraum. Viele davon sind bereits umgesetzt. Auch die Mietenregulierung trägt kurzfristig dazu bei, dass das Wohnen auch in angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt.

Angebotsmieten von Wohnungen bei Erst- und Wiedervermietung in mittlerer / guter Wohnlage 2023 erstes Halbjahr in Euro proqm (Netto kalt) (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster) Quelle: BBSR 2025

Bestand und Neubau gebundener Mietwohnungen

Im Kalenderjahr 2023 wurden von den Ländern insgesamt 49.591 Wohneinheiten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gefördert. Das waren knapp 21 Prozent bzw. rund 8.500 Wohneinheiten mehr als im Vorjahr. Der deutliche Anstieg der Förderbewilligungen im Jahr 2023 konnte in allen diesen Fördersegmenten beobachtet werden:

• Neubau von Sozialmietwohnungen: +2 Prozent
• Modernisierung von Mietwohnungen: +39 Prozent
• Erwerb von Belegungsbindungen: +54 Prozent
• Selbstgenutztes Wohneigentum: +20 Prozent
• Wohnheimplätze für Studierende und Auszubildende: +135 Prozent

Die massiv erhöhte bundesseitige Unterstützung auf insgesamt 21,65 Milliarden Euro im Zeitraum 2022 bis 2028 hat es den Ländern ermöglicht, die Attraktivität ihrer Förderprogramme trotz gestiegener Zinsen und Baukosten zu erhalten und zu steigern. Der soziale Wohnungsbau hat sich damit als Stabilitätsanker in Zeiten schwieriger wohnungspolitischer Rahmenbedingungen erwiesen.

Der Gesamtbestand an Sozialmietwohnungen in Deutschland lag zum Ende des Jahres 2023 bei rund 1,07 Millionen Wohnungen und ist damit um rund 18.000 Wohnungen gegenüber dem Vorjahr gesunken. Demnach konnte der Rückgang des Sozialmietwohnungsbestand in dieser Legislaturperiode deutlich abgebremst werden. Im Jahr 2023 ist es darüber hinaus in sieben Ländern zu einem Anstieg beim Bestand an Sozialmietwohnungen gekommen.

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Baulandpreise

In den Großstädten mit mehr als 600.000 Einwohnern lag das Preisniveau der Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau 2022 bei rund 1.000 Euro/m² - die teuersten 5 Prozent der berichtenden Gebietseinheiten liegen bei einem mittleren Preis von 1.140 Euro/m² im Jahr 2022. Fünf Jahre zuvor waren es noch 650 Euro/m², was eine – auch im Vergleich zu den an-deren Kreisen – überproportionale Steigerung um 78 Prozent bedeutet. Bei den Einfamilienhausgrundstücken liegen Preissteigerungen der teuersten Kreise bei 69 Prozent – 510 Euro in 2017 stehen 860 Euro je m² im Jahr 2022 gegenüber. Auch hier spreizte sich in diesem Zeitraum sowohl das Preisniveau als auch die Preissteigerungsraten gegenüber den günstigeren Regionen weiter auf. In Großstädten mit mehr als 600.000 Einwohnern sind rund 1.100 Euro/m² zu bezahlen. Gleichzeitig gibt es zahlreiche Kreise in Deutschland, in denen 50 Euro je m² und weniger für ein Eigenheimgrundstück aufgewendet werden muss.

Wohnungsleerstand

Bundesweit standen laut Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus zum Stichtag 15. Mai 2022 gut 1,9 Millionen Wohnungen leer. Das entspricht einem Anteil von 4,5 Prozent in Gebäuden mit Wohnraum. In den westlichen Bundesländern standen 1,3 Millionen Wohnungen bzw. 4 Prozent der Wohnungen leer, in Ostdeutschland gut 576.000 Wohnungen bzw. 6,4 Prozent.

Um den Leerstand gerade in strukturschwachen und ländlichen Regionen zu bekämpfen und das Potenzial der leerstehenden Wohnungen nutzbar machen hat die Bundesregierung eine "Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung" entwickelt.

Eigentumsquote

Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in Deutschland in selbstgenutztem Wohneigentum. Die Höhe der Wohneigentumsquoten ist regional sehr unterschiedlich. Die Quoten streuen zwischen unter 16 Prozent in Großstädten wie beispielsweise Leipzig, Rostock und Berlin und über 70 Prozent in Landkreisen wie der Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel oder Freyung-Grafenau. Da in den Städten in der Regel die Gebäudeart Mehrfamilienhäuser dominiert werden die Wohnungen dort mehrheitlich als Mietwohnungen genutzt. Die Wohneigentumsquoten liegen hier meistens unter 30 Prozent.

Mit abnehmender Siedlungsdichte nehmen die Eigenheimanteile spürbar zu. Selbstgenutztes Wohneigentum hat insbesondere in ländlichen Räumen eine hohe Verbreitung. Die Siedlungsstruktur mit den jeweils dominierenden Gebäudearten ist somit prägend für die Eigentumsquoten. Bundesweit liegt die Eigentumsquote in Ein- und Zweifamilienhäusern bei 78 Prozent, in Mehrfamilienhäusern bei 16 Prozent.

Erneuerbare Heizenergien

Im deutschen Wohnungsbau werden für die Heizung immer mehr regenerative Energieträger genutzt. Ihr Anteil ist 2022 auf 44 Prozent gestiegen. Bei Bestandswohnungen liegt der Anteil im Jahr 2022 nach Angaben des Zensus bei sieben Prozent (von 43,1 Millionen Wohnungen in 2022). Das sind gut drei Millionen Wohnungen. Heizungstausch und die energetische Sanierung im Gebäudebestand haben eine hohe Relevanz für das Erreichen der Klimaschutzziele.

Maßnahmen der Bundesregierung

verweist auf: Der Bau-Turbo-Pakt für Deutschland Quelle: AdobeStock/Sergey Yarochkin Der Bau-Turbo-Pakt für Deutschland Lesen Sie hier mehr dazu

verweist auf: Förderprogramme des BMWSB – Ein Überblick Quelle: AdobeStock/Smileus Die Förderprogramme des BMWSB Lesen Sie hier mehr dazu