Bauvolumen auf Rekordniveau – Wohnungsbau dominiert

Vier Tortendigramme mit den Angaben zum Bauvolumen in den Jahren 2009 und 2021 (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster)

Bauvolumen

Nach Berechnungen des DIW Berlin weist der Wohnungsbau mit 58 Prozent den weitaus höchsten Anteil am Bauvolumen im Jahr 2021 auf, gefolgt vom Wirtschaftsbau und dem öffentlichen Bau. Aufgrund des Aufschwungs am Wohnungsmarkt hat diese Dominanz in den letzten Jahren zugenommen. Im Jahr 2009 betrug der Anteil 52,6 Prozent. Innerhalb des Wohnungsbaus überwiegen mit rund 69 Prozent Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Dabei handelt es sich um Um- und Ausbaumaßnahmen sowie Modernisierungen und Instandsetzungen an vorhandenen Gebäuden. 31 Prozent der Wohnungsbauinvestitionen entfielen 2021 auf den Neubau von Wohnungen. Das sind 9 Prozentpunkte mehr als im Jahr 2009.

Baugenehmigungen und Bauüberhang erneut gestiegen

Diagramm mit der Entwicklung der Baugenehmigungen, Baufertigstellung und dem Bauüberhang in den Jahren 2005 bis 2021 (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster) Quelle: BBSR

Wohnungsbautätigkeit

Die Wohnungsbautätigkeit ist seit dem Tiefpunkt im Jahr 2009 deutlich gestiegen. Im Jahr 2021 wurden rund 293.000 Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht einer Steigerung um gut 84 Prozent gegenüber 2009. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Baufertigstellungen in 2021 erstmals seit 2009 wieder gesunken. Die Zahl der genehmigten Wohnungen ist 2021 dagegen erneut gestiegen – um 3,3 Prozent auf knapp 381.000 Wohnungen. Da die Anzahl der Baugenehmigungen die der Fertigstellungen seit 2009 übersteigt, gab es Ende 2021 rund 847.000 Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt waren (Bauüberhänge). Der Rückgang der Baufertigstellungen in Verbindung mit dem stark angestiegenen Bauüberhang 2021 deutet darauf hin, dass im vergangenen Jahr Verzögerungen bei den Bauvorhaben aufgetreten sind. Gründe dafür dürften die Baupreissteigerungen, Lieferengpässe sowie die hohe Auslastung des Baugewerbes sein.

Eigentümerstruktur sehr vielfältig – Privatpersonen größte Vermietergruppe

Tortendigramm mit der Aufteilung der verschiedenen Eigentümergruppen: 43,6% Privatpersonen, 22,3 % Wohnungseigentümergemeinschaften, 12,4% privatwirt. Wohnungsunternehmen, 10 % Kommunen, 1,3% Bund + Länder, 9,1% Wohnungsgenossenschaften, 1,4% Organisation (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster) Quelle: BBSR 2019

Eigentümerstruktur

Auf den deutschen Mietwohnungsmärkten wurden nach Angaben des Zensus im Jahr 2011 rund 23 Millionen Wohnungen von verschiedenen Eigentümertypen vermietet. Die mit Abstand größte Eigentümergruppe stellen die privaten Kleinvermieter dar, die etwa zwei Drittel aller Mietwohnungen vermieten. Daneben gibt es unterschiedliche professionelle Anbieter, die insgesamt etwa 7,9 Millionen Wohnungen vermieten. Die größten gewerblichen Anbieter sind privatwirtschaftliche Unternehmen, kommunale Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften, die jeweils 2 bis 3 Millionen Wohnungen bewirtschaften.

Der Mietwohnungsmarkt unterscheidet sich regional deutlich. Ostdeutschland sowie die Stadtstaaten sind durch einen umfangreichen kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbestand gekennzeichnet. In den westlichen Flächenländern zeichnet sich die Eigentümerstruktur durch einen höheren Anteil privater Kleinvermieter aus. Privatwirtschaftliche Vermieter sind insbesondere in den Großstädten stark vertreten.

​​​​​​Vielfältige Wohnungsmärkte zwischen Wachstum und Schrumpfung

Deutschlandkarte mit einer farblichen Darstellung der Bevölkerungsentwicklung. 8 Kategorien (bis unter -3, -3 bis unter -1, -1 bis unter 1, 1 bis unter 3, 3 bis unter 5, 5 bis unter 7, 7 und mehr, gemeindefreies Gebiet); (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster) Quelle: BBSR Bonn 2021

Bevölkerungsentwicklung

Die Wohnungsmärkte zeigen sehr unterschiedliche Entwicklungstrends. Wachsende Städte und Regionen erleben seit Jahren durch hohe Binnen- und Außenwanderungsgewinne eine schnell wachsende Nachfrage nach Wohnraum und damit häufig verbundene Immobilienpreis- und Mietensteigerungen. Diese Wohnungsnachfrage wird durch die Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgrößen der letzten Jahrzehnte noch verstärkt – 2018 waren 75 Prozent der Haushalte in Deutschland Ein- oder Zweipersonen-Haushalte. Andere Städte und vielfach ländliche Regionen in verschiedenen Teilräumen Deutschlands sind hingegen von Bevölkerungsverlusten geprägt. Dies führt zu Wohnungsleerständen, steigenden einwohnerbezogenen Kosten für die öffentliche Infrastruktur sowie zu einer Ausdünnung von Versorgungseinrichtungen. Aufgrund der Präsenz- und Reisebeschränkungen waren im Jahr 2020 die internationalen Wanderungsgewinne vor allem in den Wachstumsräumen niedriger als in den Vorjahren. Zusätzlich wandern bereits seit einigen Jahren mehr Haushalte aus den teuren Städten ins Umland ab als innerhalb Deutschlands zuziehen.

Die Wohnungsmieten spannen sich regional weit auf

Deutschlandkarte mit einer farblichen Darstellung der Mietenentwicklung. 8 Kategorien mit den unterschiedlichen Mieten. Weite Teile von Süddeutschland, Berlin plus Umland und Großraum Hamburg, Frankfurt und Köln Düsseldorf mit hohen Mieten. (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster)

Angebotsmieten

Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen streuen ähnlich wie die Immobilienpreise sehr stark in den Teilräumen Deutschlands. Diese Unterschiede spiegeln die lokale und regionale Vielfalt der Wohnungsnachfrage durch Binnen- und Außenwanderungen, die wirtschaftliche Situation, die Infrastrukturausstattung und die Anbindung an Arbeitsmarkt- und Ausbildungszentren wider. Die durchschnittlichen Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen variierten im 1. Halbjahr 2022 zwischen 5,00 Euro je Quadratmeter im Vogtlandkreis und 19,30 Euro je Quadratmeter nettokalt in der Stadt München. Die prosperierenden Groß- und Universitätsstädte heben sich deutlich von ihrem Umland ab. Von den Metropolregionen München, Stuttgart und Rhein-Main werden die hohen Mieten weit in die ebenfalls wirtschaftlich starken Umlandkreise getragen. In anderen Regionen wie Düsseldorf/Köln/Bonn oder Berlin reichen die hohen Mieten nur in das engere Umland. Dort schließen sich ländliche Räume mit deutlich niedrigeren Erst- und Wiedervermietungsmieten an. Bundesweit lagen die Angebotsmieten im 1. Halbjahr 2022 im Mittel bei 9,64 Euro je Quadratmeter nettokalt.

Bestandsmieten steigen stetig und moderat

Grafik über die halbjährliche Mietenentwicklung seit Januar 2015 bis Juli 2022 in: Kreisfreien Großstädten, städtische Kreise, ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen, dünn besiedelte ländliche Kreise und Deutschland (gesamt) (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster) Quelle: BBSR Bonn 2022

Mietenentwicklung

Die Nettokaltmieten nach Verbraucherpreisindex, welche sich vor allem auf Bestandsmieten beziehen, haben im Durchschnitt der letzten vier Jahre um 1,4 Prozent zugelegt – etwas unter dem Niveau der allgemeinen Preisentwicklung. Die Unterschiede zwischen den siedlungsstrukturellen Kreistypen sind dabei marginal. In den kreisfreien Großstädten stiegen die Nettokaltmieten im Durchschnitt der letzten vier Jahre um 1,5 Prozent, in den dünnbesiedelten ländlichen Kreisen um 1,3 Prozent. Im Jahr 2021 blieb die Entwicklung der Nettokaltmieten mit einer Steigerung von 1,3 Prozent leicht unter dem Niveau der Vorjahre. Die Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland zu Konsumzwecken kaufen, ist hingegen deutlich volatiler (vgl. Verbraucherpreisindex). Sie hat ab der zweiten Hälfte des Jahres 2020 spürbar nachgelassen, unter anderem aufgrund der temporären Mehrwertsteuersenkung und niedrigerer Mineralölpreise. In den Jahren 2021 und 2022 zog sie jedoch wieder deutlich an. 2021 begründet sich die Steigerung vor allem in Lieferengpässen und starken Preissteigerungen bei verschiedenen Rohstoffen und bei der Energieerzeugung. Die wesentliche Ursache für den weiteren starken Anstieg im Jahr 2022 ist die Steigerung der Preise für alle Energieprodukte infolge der Kriegs- und Krisensituation. Die Preise für Energieprodukte lagen im Juni 2022 um 38 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats.

Wohngeld – Leistungsverbesserungen plus Dynamisierung

Säulendiagramm mit der Angabe über die Anzahl der Wohngeldhaushalte von 2007 bis 2020. (Vergrößerung öffnet sich im neuen Fenster) Quelle: BBSR Bonn 2022

Wohngeld

Wohngeld ist ein Zuschuss zur Miete für einkommensschwächere Haushalte knapp oberhalb der Grundsicherung und dient der wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens. Das Wohngeld leistet einen wirksamen Beitrag zur Verringerung der Wohnkostenbelastung für diese Haushalte. Die Mehrheit der Wohngeldbeziehenden sind Rentnerhaushalte und Familien (insb. Alleinerziehende). Mit der Wohngeldreform 2020 wurden das Leistungsniveau und die Reichweite des Wohngeldes gestärkt. Im Durchschnitt ist das Wohngeld der bestehenden Empfängerinnen und Empfängern um rund 30 Prozent gestiegen, zahlreiche zusätzliche Haushalte sind erstmals oder erneut wohngeldberechtigt geworden. Seit 2021 werden Wohngeldbeziehende mit der Wohngeld-CO2-Komponente gezielt bei steigenden Heizkosten im Kontext der CO2-Bepreisung entlastet. Das Wohngeld wurde zum 1. Januar 2022 und wird zukünftig alle zwei Jahre an die eingetretene allgemeine Miet- und Einkommensentwicklung angepasst (sog. Dynamisierung des Wohngeldes). Dadurch bleibt die Entlastungswirkung des Wohngeldes erhalten. Ende 2020 bezogen rund 620.000 Haushalte Wohngeld – 1,5 Prozent aller Haushalte in Deutschland. Die Ausgaben von Bund und Ländern für das Wohngeld betrugen im Jahr 2021 rund 1,4 Milliarden Euro. Aufgrund der stark gestiegenen Energiekosten wurden Wohngeldhaushalte für 2022 kurzfristig mit Heizkostenzuschüssen bei der Zahlung ihrer Heizkosten entlastet. Am 1. Januar 2023 trat das Wohngeld-Plus-Gesetz in Kraft. Mit der Wohngeldreform 2023 wird der Empfängerkreis auf rund 2 Millionen Haushalte ausgeweitet. Es wurde eine dauerhafte Heizkostenpauschale und eine Klimakomponente eingeführt. Im Durchschnitt der bisherigen Bezieher verdoppelt sich die Höhe des Wohngeldes.

Stand: 13.01.2023