Mit der Wohnraumoffensive sorgt die Bundesregierung dafür, dass in Deutschland mehr bezahlbarer Wohnraum entsteht. Das Baulandmobilisierungsgesetz soll dazu beitragen, dass für diese Wohnungen auch ausreichend Bauland zur Verfügung steht.

Zuständig für die Ausweisung von Bauland sind die Gemeinden. Im Rahmen der Bauleitplanung legen sie fest, wie die Grundstücke in der Gemeinde genutzt werden dürfen.

Im Koalitionsvertrag vom 12. März 2018 haben CDU, CSU und SPD vereinbart, dass der Bund die Gemeinden dabei unterstützen soll, mehr Bauland bereitzustellen und so bezahlbares Wohnen zu sichern. Hierbei soll das Baulandmobilisierungsgesetz helfen.

Das Gesetz, das am 23. Juni 2021 in Kraft getreten ist, setzt vor allem die Empfehlungen vom 2. Juli 2019 auf Grundlage der Beratungen der sogenannten Baulandkommission um. Darin haben ca. 60 Expertinnen und Experten aus Politik, Verwaltung, Wissenschaft und Verbänden mitgewirkt und zahlreiche Lösungsvorschläge erarbeitet, wie mehr Bauland mobilisiert werden kann.

Das Baulandmobilisierungsgesetz setzt denjenigen Teil der Empfehlungen um, der sich auf Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bezieht. So werden alle rechtlichen Stellschrauben genutzt, um den Wohnungsbau zu erleichtern, die Verfahren zu vereinfachen und so die Prozesse zur Schaffung von Wohnraum zu beschleunigen. 

Einführung des sektoralen Bebauungsplans für den Wohnungsbau

Der neue sektorale Bebauungsplan soll dabei helfen, dass auch in Innenstädten mehr bezahlbare Wohnungen gebaut werden. Wenn in Großstädten neue Wohnungen entstehen, passiert das häufig im sogenannten unbeplanten Innenbereich. Hier haben Grundstückseigentümer grundsätzlich bereits Baurecht, also einen Anspruch auf eine Baugenehmigung, wenn sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt. 

Diese Baurechte werden in Innenstadtlagen von Ballungszentren oft dazu genutzt, hochpreisigen Wohnraum zu schaffen. Um den Kommunen hier bessere Handlungsoptionen zu geben, sieht das Baulandmobilisierungsgesetz die Einführung eines neuen sektoralen Bebauungsplans vor. Mit diesem neuen Bebauungsplantyp, dem sogenannten sektoralen Bebauungsplan "Wohnraumversorgung" (§ 9 Abs. 2d BauGB), erhalten die Gemeinden ein neues Planungsinstrument. Damit kann im unbeplanten Innenbereich ein Plan speziell nur für den Wohnungsbau aufgestellt werden. So will die Bundesregierung auch die Entstehung  sozial geförderten Wohnraums unterstützen. 

Weil der Bebauungsplan thematisch ("sektoral") auf den Wohnungsbau begrenzt ist, kann seine Aufstellung erleichtert und zeitlich verkürzt werden. Die Regelung gilt befristet bis zum 31.12.2024. Im Anschluss wird geprüft, ob der sektorale Bebauungsplan ein geeignetes Mittel zur Sicherung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist.

Maßvolle Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte

Laut Baugesetzbuch haben Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht für Grundstücke. Danach kann die Gemeinde zu den Bedingungen in einen abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag als Käufer eintreten, die die ursprünglichen Vertragsparteien vereinbart haben. 

Mit dem Gesetz wird das Vorkaufsrecht für die Gemeinden ausgeweitet. Sie werden so in zusätzlichen, städtebaulich relevanten Fällen leichter davon Gebrauch machen können. 

Das bedeutet praktisch:

• Das allgemeine Vorkaufsrecht wird erweitert durch die Klarstellung, dass ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es eingefriedet oder zu vorläufigen Zwecken bebaut ist.
• Die Gemeinden erhalten außerdem ein Vorkaufsrecht im Fall von sogenannten "Schrott"- oder "Problemimmobilien". Das sind Immobilien, die baulich verwahrlost sind und dadurch negativ auf ihre Umgebung wirken.
• Ist der Wohnungsmarkt angespannt und wurde dies durch die Landesregierung per Verordnung festgelegt, können Gemeinden nunmehr beim Verkauf von bebauten und brachliegenden Grundstücken ein Vorkaufsrecht durch Satzung begründen.

Als Eigentümer können die Gemeinden so Einfluss auf die Bebauung der Grundstücke mit bezahlbarem Wohnraum nehmen. Dadurch können sie stadtentwicklungspolitische Ziele wie eine sozial gemischte Stadt mit bezahlbarem Wohnraum für alle besser erreichen. Das Vorkaufsrecht muss damit begründet sein, dass es zum Wohl der Allgemeinheit ausgeübt wird. Daher wird nunmehr klargestellt, dass dazu auch die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gehören.

Erweiterung des Baugebots

Um die Innenentwicklung zu stärken, sollen Baulücken leichter geschlossen werden können. Dazu hat der Gesetzgeber das Baugebot in Bezug auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesregierungen bestimmt wurden, erweitert.

Auch in Zusammenhang mit dem Baugebot wird klargestellt, dass ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es eingefriedet oder zu vorläufigen Zwecken bebaut ist.

Zukünftig besteht damit die Möglichkeit, dem Eigentümer eine bestimmte Nutzung – nämlich Wohnbebauung – vorzuschreiben. Jedoch soll das Verfügungsrecht zugunsten des engsten Familienkreises gewahrt werden. Diese Abwendungsmöglichkeit ist zunächst auf fünf Jahre befristet und wird dann evaluiert.

Weitere Erleichterungen für den Wohnungsbau

Darüber hinaus ist es für die Baugenehmigungsbehörden unter bestimmten Voraussetzungen weitergehend als bisher möglich, Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus zu erteilen. So kann sich eine oft aufwendige Änderung des Bebauungsplans vermeiden lassen.

Der Bau von Wohnhäusern wird auch dadurch weiter vereinfacht, dass sie sich baulich zwar nach wie vor in ihre Umgebung einfügen müssen. Das Gesetz lockert aber die bisherigen Regeln und erlaubt mehr Spielraum für Wohnnutzungen.

Änderungen der Baunutzungsverordnung

Auch Änderungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sollen helfen, Wohnbauland leichter bereitstellen zu können.

So sind die in der BauNVO enthaltenen Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung in Orientierungswerte umgewandelt worden. Das erleichtert es den Gemeinden, die planerischen Voraussetzungen für den Ausbau eines Dachgeschosses oder Anbauten zu schaffen.

• Im ländlichen Raum gibt es eine Flexibilisierung des Bauplanungsrechts: Eine neue Baugebietskategorie "Dörfliches Wohngebiet" in der BauNVO soll den Gemeinden bei der Planung helfen.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Das Gesetz enthält darüber hinaus in Umsetzung der Beschlüsse des Wohngipfels am 21. September 2018 die Einführung der Regelung des § 250 BauGB, die die Möglichkeiten, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, reduzieren soll. § 250 BauGB ermächtigt die Landesregierungen, durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen der Genehmigung bedarf. Entsprechende Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Die Interessen der Eigentümer werden dadurch gewahrt, dass in bestimmten Fällen eine Genehmigung zu erteilen ist. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zumutbar ist. Das Genehmigungserfordernis soll in der Regel erst dann greifen, wenn sich in dem Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen befinden. Mit dieser Ausnahme sollen Kleineigentümer geschützt werden. Die Umwandlungsregelung zielt in erster Linie auf Wohnungsunternehmen. Dagegen sollen Privatpersonen, die etwa zum Zweck der Altersvorsorge nur in geringem Umfang Immobilienvermögen erworben haben, in ihrer Verfügungsgewalt nicht eingeschränkt werden.