Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag vereinbart, eine neue Wohngemeinnützigkeit (NWG) einzuführen, die neben dem sozialen Wohnungsbau das Segment des dauerhaft bezahlbaren Wohnraums schaffen soll. Mit dem Kabinettbeschluss vom 05. Juni 2024 zum Jahressteuergesetz 2024 setzt sie jetzt die Wiedereinführung der NWG durch gesetzliche Änderungen in der Abgabenordnung um. Damit werden die Voraussetzungen für ein neues unternehmerisches Segment auf dem Wohnungsmarkt geschaffen.

Quelle: BMWSB / Henning Schacht

Bundesbauministerin Klara Geywitz: "Die Wohngemeinnützigkeit ist wieder da! Ich freue mich sehr darüber, dass es gelungen ist, dieses so wichtige Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag umzusetzen. Mit der neuen Wohngemeinnützigkeit schaffen wir neben dem sozialen Wohnungsbau eine weitere starke Säule für mehr bezahlbaren Wohnraum in unserem Land. Sozial orientierte Unternehmen, Vereine und Stiftungen können künftig vergünstigten Wohnraum bereitstellen und dabei von den umfassenden Steuererleichterungen der Gemeinnützigkeit profitieren. Voraussetzung: Die angebotene Miete muss unter der marktüblichen Miete liegen. Das ist ein guter Tag für alle Mieterinnen und Mieter."

Drei Säulen für mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland

Die NWG – ein neues Marktinstrument für bezahlbaren Wohraum in Deutschland

Die Regierungsparteien haben sich in ihrem Koalitionsvertrag auf die Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit (NWG) verständigt. Mit dem Beschluss zum Jahressteuergesetz schafft die Bundesregierung nun die Voraussetzung, dass sich neben dem sozialen Wohnungsbau eine weitere Säule für die Bereitstellung von bezahlbaren Wohnungen in Deutschland etablieren kann. Die NWG soll die Struktur der etablierten Wohnungswirtschaft ergänzen, ohne diese zu benachteiligen. Die NWG setzt ein Zeichen, dass es sich kurz-, mittel und langfristig lohnt, in faire, bezahlbare Mieten zu investieren. Mit der NWG setzt die Bundesregierung nun einen Startpunkt in ein neues, wichtiges Marktsegment, das den sozialen Wohnungsbau und die vielfältigen passgenauen Förderkulissen des BMWSB ergänzt.

Anpassung des Gemeinnützigkeitsrechtes ermöglicht die Wiedereinführung der NWG

Im Jahressteuergesetz 2024 hat sich die Bundesregierung auf eine Lösung für dezidiert sozial orientierte Unternehmen mit Wohnungsbeständen konzentriert. Für diese wird ein "wohngemeinnütziger" Zweck in das bestehende Gemeinnützigkeitsrecht in der Abgabenordnung eingeführt und für den Wohnungsbau, die Wohnungsmodernisierung und die Vermietung hinderliche Regelungen abgebaut. Die Ausgestaltung der neuen Wohngemeinnützigkeit erfolgt so, dass bis zu 60 Prozent der Haushalte in ganz Deutschland profitieren können. Darüber hinaus wird den Unternehmen mehr Spielraum bei den Rücklagen gewährt werden, mithilfe dessen sie Mittel für größere Investitionen (Neubau, Sanierung) ansparen können.

Rechtliche Grundlagen für langfristige und soziale Vermietung

Die NWG sorgt dafür, dass es für sozial orientierte Unternehmen nun rechtlich möglich und letztendlich auch finanziell attraktiv wird, sich bei der sozialen und langfristigen Vermietung von Wohnraum zu engagieren. Möglich wird dies, weil die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnen als "gemeinnützig" eingestuft und somit steuerlich begünstigt wird. Das Gemeinnützigkeitsrecht ist seit 1977 in der Abgabenordnung enthalten. Genau genommen werden in § 52 des Gemeinnützigkeitsrechts alle gemeinnützige Zwecke, die für das soziale Miteinander unserer Gesellschaft elementar sind, festgelegt. Dazu zählen z. B. die Förderung des Wohlfahrtswesens, die Jugend- und Altenhilfe aber auch Kunst und Kultur, Denkmal- und Naturschutz. Stiftungen, Vereine und soziale Einrichtungen, die in diesen und anderen Bereichen unternehmerisch aktiv sind, werden für das Engagement für die Gesellschaft mit steuerlichen Vorteilen "belohnt".

Dass nun auch die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in den Reigen der Gemeinnützigkeit aufgenommen wird, zeigt einmal mehr, wie elementar wichtig das bezahlbare Wohnen für unsere Gesellschaft ist. Die NWG wird zu einer Stärkung des sozialen Engagements in unserer Gesellschaft beitragen. Befürworter für die NWG gibt es nicht nur im kirchlichen Kontext, sondern bei einem breiten Akteurs-Kreis. So haben sich u. a. die Gewerkschaften oder der Deutsche Mieterbund (DMB) für die NWG ausgesprochen.

NWG ermöglicht verlässlich bezahlbaren Wohnraum

Für Bürgerinnen und Bürger ist es wichtig, dass sie dauerhaft eine bezahlbare Miete haben und somit in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben können. Diese Verlässlichkeit wird durch die NWG gegeben. Die NWG ermöglicht ein neues Marktsegment, in dem gemeinnützige Wohnungsunternehmen eine dauerhafte Sozialbindung garantieren und folglich dauerhaft vergünstigte Mieten angeboten werden können. Damit unterscheidet sich die NWG vom sozialen Wohnungsbau, bei dem die Bindung zeitlich befristet sind.

NWG eine Win-Win-Situation

Entscheiden sich Unternehmen für die NWG zahlt sich das für sie, aber auch für die Mietenden und die Gesellschaft aus. Die NWG ist eine Win-Win-Situation für beide Seiten: Unternehmen verpflichten sich als gemeinnützige Wohnungsunternehmen (gWU) durch ihre Satzung dazu, dauerhaft Wohnraum vergünstigt zur Verfügung zu stellen.

Ein beispielhaftes Wohnungsunternehmen hat 1.000 Wohnungen im Bestand mit insgesamt ca. 70.000 m² vermieteter Fläche. Bei einer durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 6,50 €/m² und umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 3,50 €/m² erwirtschaftet das Unternehmen ca. 8,40 Millionen Euro Umsatzerlöse aus der Vermietung pro Jahr. Nach Abzug von ca. 50 - 60 Prozent Aufwand aus Verwaltungskosten, Instandsetzung, Betriebskosten sowie ca. 20 Prozent Aufwand aus AfA und Zinszahlungen aus ausstehender Fremdfinanzierung beträgt der zu versteuernde Gewinn ca. 1,5 - 2,5 Millionen Euro Euro pro Jahr. Darauf sind 15 Prozent Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag zu entrichten. Gewerbesteuer wird aufgrund der für Wohnungsunternehmen möglichen Inanspruchnahme der sog. erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung in diesem Fall nicht fällig. Auf die Wohnfläche umgelegt entspricht dies einer Abgabenlast von ca. 0,25 - 0,45 €/m² Wohnfläche und Monat. Ein künftiges NWG-Unternehmen müsste diese nicht entrichten und könnte diese Ersparnis beispielsweise für eine entsprechende Reduzierung der Miete oder für Bestandsinvestitionen einsetzen.