Die Anschaffung eines Eigenheimes – meist die größte Investition im Leben – bedarf einer sorgfältigen Planung, denn die Finanzierung bindet in der Regel einen Großteil des Haushaltseinkommens und muss über viele Jahre gesichert sein. Ohne Eigenkapital ist dies nicht möglich. Es muss daher angespart werden. Je früher man sich dazu entschlossen hat, desto eher kann man seine Erwerbsabsichten verwirklichen. Eine Möglichkeit zum Ansparen von Eigenkapital und zur Finanzierung des notwendigen Fremdkapitals bietet das Bausparen.

In Deutschland spielt das Bausparen traditionell eine große Rolle. 50 Prozent der Erwerber setzen Bausparmittel ein. Dabei stammt im Durchschnitt ein Drittel der Mittel, die für den Bau oder Erwerb von selbst genutzten Objekten aufgewandt werden, aus Bausparverträgen. Sehr viele junge Leute beginnen frühzeitig mit dem Bausparen bei einer privaten oder öffentlichen Bausparkasse.

Die Grundprinzipien des Bausparens sind bei allen Bausparkassen gleich. Man schließt einen Bausparvertrag ab und spart monatliche Beiträge, die in erster Linie von der Höhe der Bausparsumme bestimmt werden. Die Spar- und Darlehensbedingungen zielen auf einen langfristigen Sparprozess, bieten aber dabei genügend Flexibilität für vermehrte oder verringerte Sparleistungen. Verstärkte Spar- und Tilgungsleistungen sind ohne Weiteres möglich.

Bausparverträge können gekündigt werden; die angesparten Mittel werden einschließlich der Zinsen unter Berücksichtigung bestimmter Fristen ausgezahlt. Das gilt für die gewährten staatlichen Vergünstigungen jedoch nur eingeschränkt (Sperrfrist bei staatlicher Förderung). Jede Bausparkasse bietet verschiedene Tarife an, die auf die unterschiedlichen Interessenlagen der Kunden abgestellt sind.

Grundzüge des Bausparsystems

Das Bausparsystem prägen die folgenden Besonderheiten:

1. Um den Darlehensanspruch zu erhalten, muss jeder Bausparer einen Teil der Bausparsumme (Bausparsumme = Sparanteil + Darlehensanteil) ansparen. Sein angesammeltes Bausparguthaben (Mindestguthaben zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme) steht während der Sparphase den übrigen Bausparern als Darlehen niedrig verzinslich zur Verfügung.
2. Die Konditionen des Bauspardarlehens sind unabhängig vom Kapitalmarkt, insbesondere lässt sich sein konstant niedriger Zinssatz nur durch die niedrigere Verzinsung der Bausparguthaben erzielen. Der Zinssatz wird im Bauspartarif festgelegt. Im Grundsatz bestimmt der Zins für die Sparer auch den Zins für die Darlehensnehmer.
3. Bauspardarlehen werden grundbuchmäßig oft nachrangig gesichert. Damit stehen die erstrangigen Grundpfandrechte anderen Banken zur Verfügung.
4. Um die Wartezeit bis zur Zuteilung der Bausparsumme für die ansparenden Bausparer in Grenzen zu halten, muss das Bauspardarlehen schnell und daher in entsprechend hohen Annuitäten getilgt werden. Aufgrund der damit verbundenen hohen Belastungen ist eine vollständige Eigenheim­finanzierung durch Bauspardarlehen faktisch nicht möglich.

Ansparphase

Bei Abschluss des Bausparvertrages fällt für den Bausparer zunächst je nach Tarif eine Abschlussgebühr von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme an. Daneben stellt die Bausparkasse jährlich Kontoführungsgebühren in Rechnung. Der Bausparer spart in der Regel monatlich vier Promille der Bausparsumme. Eine Verpflichtung zur Leistung der Sparbeiträge besteht grundsätzlich nicht. Der so genannte Regelsparbeitrag bezweckt zugunsten des Bausparers eine vertretbare Wartezeit bis zur Zuteilung der Bausparsumme.

Der Bausparer sollte sich vor Abschluss des Bausparvertrages über die von ihm benötigte Bausparsumme im Klaren sein. Diese hängt insbesondere ab von der Größe des zu finanzierenden Vorhabens und den dann verfügbaren Eigenmitteln. Aus einer bestimmten Bausparsumme lassen sich dann der spätere Darlehensbetrag und die Höhe der monatlichen Ratenzahlung ableiten.

Zuteilung

Verträge mit relativ kleinen Bausparsummen sind oft schon in einem überschaubaren Zeitraum zuteilungsreif. Will sich der Bausparer dann mit dem Eigentumserwerb noch Zeit lassen, kann der Bausparvertrag aufgestockt und weiterbespart werden. Ist demgegenüber eine Zuteilung des Bausparvertrages nicht möglich, insbesondere weil das Mindestguthaben noch nicht angespart ist, lassen sich die Zuteilungsaussichten verbessern, wenn die Bausparsumme nachträglich herabgesetzt wird. Dadurch wird auch das erforderliche Mindestguthaben abgesenkt. Dabei geht aber ein Teil der Abschlussgebühr verloren, und die entstehende Finanzierungslücke muss in der Regel durch ein anderweitiges Darlehen geschlossen werden.

Der Zeitpunkt der Zuteilung lässt sich beim Abschluss des Vertrages nicht vorhersagen, da er vom künftigen Geldeingang bei der jeweiligen Bausparkasse abhängig ist. Verbindliche Zusagen darf die Bausparkasse hierüber nicht machen. Verringert sich der Geldeingang, so verlängert sich die Zuteilungsfrist. Diese kann jedoch jeder einzelne Bausparer für sich dadurch verkürzen, dass er Sondersparbeiträge leistet. Die für eine Zuteilung notwendigen Mindestsparguthaben von 40 bis 50 Prozent werden in der Regel nach acht bis neun Jahren erreicht, wenn man allein die tariflich festgelegten Regelsparbeiträge erbringt, zum Beispiel:

• Bausparsumme 100.000 Euro
• Mindestguthaben 40 Prozent
• Regelsparbeitrag 4 Promille = 400 Euro monatlich
• Abschlussgebühr 1000 Euro
• Erreichen des Mindestguthabens nach rund 8 Jahren und 6 Monaten

Wird der Bausparvertrag nach Erreichen des Mindestguthaben hinaus weiter bespart, verringert sich der Anspruch auf das zinsgünstige Bauspardarlehen entsprechend, wenn die auszuzahlende Bausparsumme konstant bleibt.

Wenn der Vertrag zugeteilt wird, werden dem Bausparer Mittel in Höhe der Bausparsumme zur Verfügung gestellt, die sich aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammensetzen.

Bausparvor- und -zwischenfinanzierung

Bereits vor der Zuteilung besteht die Möglichkeit, den Bausparvertrag vor- oder zwischenfinanzieren zu lassen. In der Regel vermittelt die Bausparkasse solche Kredite von anderen Kreditinstituten. Man erhält ein tilgungsfreies Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Dieses wird abgelöst, wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird. Von einer Zwischenfinanzierung spricht man in der Regel, wenn das vereinbarte Mindestsparguthaben schon erreicht ist. Die Zwischenfinanzierungsmittel werden teilweise von der Bausparkasse zu Zinsen gewährt, die etwas günstiger sind als die Hypothekenzinsen.

Der Bausparer sollte darauf achten, dass der Zinssatz für das Vor- oder Zwischenfinanzierungsdarlehen bis zum Zuteilungszeitpunkt fest vereinbart ist. Wenn die Zinsbindungsfrist nämlich vorher abläuft, kann das Vor- oder Zwischenfinanzierungsdarlehen sich unvorhergesehen verteuern.

Bauspardarlehen in der Gesamtfinanzierung

Beim Eigenheimerwerb werden Bauspardarlehen meist neben anderen Darlehen eingesetzt. Bei der Bestimmung des Umfangs dieser unterschiedlichen Darlehen sollte man berücksichtigen, dass die mit Bauspardarlehen verbundenen monatlichen Belastungen wegen der hohen Tilgungsrate nicht unerheblich sind. Hohe Tilgungsraten schränken aber die verfügbaren Mittel für Zins und Tilgung der weiteren erforderlichen Bankdarlehen ein. Daraus ergibt sich eine Grenze für die Höhe der anzustrebenden Bausparsumme (Ansparphase).

Bisweilen werden Bausparverträge erst relativ kurz vor dem Erwerb abgeschlossen, so dass sie bei Erwerb noch nicht zuteilungsreif sind. Weil der Bausparvertrag nicht nur bespart, sondern auch vorfinanziert werden muss sowie weitere Darlehen verzinst und getilgt werden müssen, sind die Belastungen bis zur Zuteilungsreife besonders hoch. Es empfiehlt sich deshalb, frühzeitig mit dem Sparen zu beginnen, auch wenn noch keine konkreten Baupläne bestehen.

Nach Abschluss des Bausparvertrages besteht die Möglichkeit zu prüfen, ob man die Bausparsumme herabsetzt oder den Bausparvertrag ganz kündigt, um stattdessen durch Aufnahme anderer Darlehen eine tragbare Belastung zu erreichen.

Sperrfrist bei staatlicher Förderung

Altverträge

Bei Bausparverträgen, die

• nach dem 5. Vermögensbildungsgesetz gefördert werden sowie bei
• nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz geförderten Bausparverträgen, die vor dem 1. Januar 2009 abgeschlossen wurden und für die bis zum 31. Dezember 2008 mindestens ein Beitrag in Höhe der Regelsparrate entrichtet wurde,

ist Folgendes zu beachten:

Die staatliche Förderung des Bausparens dient grundsätzlich der Bildung von Wohneigentum. Deshalb müssen die Förderbeträge zurückgezahlt werden, wenn die von der Bausparkasse vor Ablauf der Sperrfrist von sieben Jahren mittels Zuteilung ausgezahlten Bausparmittel - Ansparleistungen, Bauspardarlehen und Prämien - nicht unverzüglich und unmittelbar für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Dazu zählen unter anderem der Bau oder der Erwerb eines Hauses, der Kauf von Bauland, Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen, Energiesparmaßnahmen sowie die Ablösung von Hypothekendarlehen.

Von diesem Grundsatz gibt es jedoch zwei Ausnahmen:

1. Trotz Verwendung des Bausparguthabens innerhalb der Sperrfrist für nicht wohnungswirtschaftliche Zwecke gehen die gewährten Förderbeträge bei längerer Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Tod nicht verloren.
2. Trotz Verwendung des Bausparguthabens für den Wohnungsbau müssen die Förderbeiträge jedoch dann zurückgezahlt werden, wenn das Bausparguthaben vor Zuteilung des Bausparvertrages innerhalb der Sperrfrist ausgezahlt wird.

Nach Ablauf der Sperrfrist müssen die Förderbeträge nicht zurückgezahlt werden. Über das Bausparguthaben kann ohne Zweckbindung verfügt werden.

Entscheidend bei nicht wohnungswirtschaftlicher Verwendung ist also die Sperrfrist. Ist auf Beiträge eine Prämie nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz oder eine Arbeitnehmer-Sparzulage nach dem 5. Vermögensbildungsgesetz gewährt worden, so beträgt die Sperrfrist bei Verträgen, die nach dem 31. Oktober 1984 abgeschlossen wurden, sieben Jahre.

Neuverträge

Bei Bausparverträgen, die nach dem 31. Dezember 2008 abgeschlossen werden und nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz gefördert werden, gilt nunmehr, dass die Wohnungsbauprämien zurückgezahlt werden müssen, wenn die von der Bausparkasse mittels Zuteilung ausgezahlten Bausparmittel nicht unverzüglich und unmittelbar für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden.

Auch von diesem Grundsatz gibt es drei Ausnahmen:

1. Trotz Verwendung des Bausparguthabens für den Wohnungsbau müssen die Wohnungsbauprämien zurückgezahlt werden, wenn es an einer Zuteilung des Bausparvertrages fehlt, zum Beispiel falls der Bausparvertrag gekündigt wurde.
2. Trotz Verwendung des Bausparguthabens für nicht wohnungswirtschaftliche Zwecke gehen bei Arbeitslosigkeit von mindestens ein Jahr, Erwerbsunfähigkeit oder Tod die Wohnungsbauprämien der letzten sieben Jahre vor Eintritt des Ereignisses nicht verloren.
3. Eine Verfügung ohne Verwendung zum Wohnungsbau ist unschädlich, wenn sie mindestens sieben Jahre nach Vertragsabschluss erfolgt und der Bausparer bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hatte. In diesem Fall bleiben aber lediglich für einen Bausparvertrag die Wohnungsbauprämien der letzten sieben Sparjahre erhalten.