Rechtsgrundlagen

Das BMWSB ist für die Rechtsgrundlagen der Wertermittlung, d. h. das Wertermittlungsrecht, zuständig.

Gesetzliche Grundlage der Wertermittlung sind die §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuchs (BauGB).

Die Vorschriften regeln in institutioneller Hinsicht die Einrichtung (§§ 192, 198 BauGB) sowie Aufgaben (§§ 193 BauGB) und Befugnisse (§ 197 BauGB) der Gutachterausschüsse. Die Führung der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) als wesentliche Grundlage jeder Tätigkeit der Gutachterausschüsse sowie die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB), die insbesondere der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt dienen, werden dabei als besonders bedeutsame Aufgaben vom Bundesgesetzgeber näher definiert.

Im Übrigen sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung weitere Vorgaben insbesondere zur Organisation der Gutachterausschüsse zu treffen (§ 199 Abs. 2 BauGB).

In materieller Hinsicht definiert § 194 BauGB den Begriff des Verkehrswerts bzw. Marktwerts.

Vorgaben zur Ermittlung des Verkehrswerts sowie zur Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind in der auf Grundlage des § 199 Absatz 1 BauGB erlassenen  Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805), enthalten. Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist jüngst grundlegend novelliert worden und am 1. Januar 2022 in Kraft getreten.

Informationen zur Novellierung des Wertermittlungsrechts finden Sie hier.

Weitergehende Hinweise, die zum Verständnis der Verordnung und zu ihrer einheitlichen Anwendung beitragen, enthalten die Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA). Die ImmoWertA können als Muster für entsprechende Erlasse der zuständigen obersten Landesbehörden dienen. Darüber hinaus werden die ImmoWertA allen in der Wertermittlung Tätigen zur Anwendung empfohlen.

Bedeutung der ImmoWertV

In ihrem originären Anwendungsbereich kommt die ImmoWertV zur Anwendung, wenn es nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs auf den Verkehrswert ankommt. Dies ist beispielsweise beim preislimitierten Vorkaufsrecht, bei der Umlegung und bei Enteignungsentschädigungen sowie dann der Fall, wenn Gutachterausschüsse nach § 193 Abs. 1 BauGB Verkehrswertgutachten erstatten.

Die Bedeutung des Wertermittlungsrechts geht aber weit über den Vollzug des Städtebaurechts hinaus:

So nehmen zum Beispiel für die steuerliche Bewertung § 198 Absatz 1 Satz 2 des Bewertungsgesetzes und für das Planungsrecht zahlreiche Fachplanungsgesetze (in Verbindung mit den Enteignungsgesetzen der Länder) auf die Wertermittlung nach dem Baugesetzbuch und der ImmoWertV Bezug (Anwendungsbereich kraft Verweisung).

Darüber hinaus handelt es sich insbesondere bei den in Teil 1 der ImmoWertV normierten Grundsätzen der Verkehrswertermittlung um allgemein anerkannte Standards der Wertermittlung in Deutschland, so dass die ImmoWertV über ihren formalen Anwendungsbereich hinaus eine faktische Bindungswirkung für die Ermittlung des Verkehrswerts im Sinne des § 194 BauGB hat, wenn hierbei der Anwendung der ImmoWertV weder Rechtsvorschriften noch die konkrete Zweckbestimmung der Verkehrswertermittlung entgegenstehen (faktischer Anwendungsbereich).

Insbesondere durch die Bildung von Gutachterausschüssen, Oberen Gutachterausschüssen bzw. Zentralen Geschäftsstellen sowie durch die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB trägt die Wertermittlung wesentlich zur Grundstücksmarkttransparenz bei. Zentrales Instrument für eine bundesweite Grundstücksmarkttransparenz ist der Immobilienmarktbericht Deutschland, der im Zweijahresrhythmus vom Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in Deutschland (AK OGA) erarbeitet wird.