Mit dem GEG soll der Umstieg auf klimafreundliche Heizungen beschleunigt werden. Denn noch immer werden hierzulande rund drei Viertel der Heizungen mit Gas oder Öl betrieben.

Das Gesetz gilt für Wohngebäude und Nichtwohngebäude gleichermaßen. Um das Ziel der Klimaneutralität im Jahr 2045 zu erreichen und die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffimporten zu reduzieren, ist vorgesehen, dass ab Januar 2024 in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten nur noch Heizungen installiert werden dürfen, die mindestens 65 Prozent Erneuerbare Energien nutzen.

Für bestehende Gebäude und Neubauten, die in Baulücken errichtet werden, sind längere Übergangsfristen vorgesehen. Dies soll eine bessere Abstimmung der Investitionsentscheidung auf die örtliche Wärmeplanung ermöglichen.

In Großstädten (mehr als 100.000 Einwohner) wird somit der Einbau von Heizungen mit mindestens 65 Prozent Erneuerbarer Energie nach dem 30. Juni 2026 verbindlich, in Städten bis 100.000 Einwohner gilt das nach dem 30. Juni 2028.

Wird in einer Kommune eine Entscheidung über die Ausweisung als Gebiet zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet auf der Grundlage eines Wärmeplans schon vor Mitte 2026 bzw. Mitte 2028 getroffen, wird der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent Erneuerbaren Energien schon dann verbindlich.

Der Wärmeplan allein löst diese frühere Geltung der Pflichten des GEG jedoch nicht aus. Vielmehr braucht es auf dieser Grundlage eine zusätzliche Entscheidung der Kommune über die Gebietsausweisung, die veröffentlicht sein muss.

Wer in der Übergangszeit eine neue Öl- oder Gasheizung einbaut, muss ab 2029 steigende Anteile von Bioenergie nutzen. Auch nach Ablauf der Übergangsfristen sind neue Gas- oder Ölheizungen in verschiedenen Konstellationen weiterhin zulässig, zum Beispiel als Hybridlösungen in Kombination mit einer Wärmepumpe oder einer Solarthermieanlage, beim Betrieb mit grünen Gasen oder übergangsweise im Rahmen der verschiedenen Fristen und Ausnahmen.

Die neuen Regelungen im GEG sind technologieoffen ausgestaltet. Wer auf 65 Prozent Erneuerbare Energie umsteigt, kann auf verschiedene pauschale Erfüllungsoptionen zurückgreifen (siehe auch Frage 5).

Ganz wichtig ist: Es geht nur um den Einbau neuer Heizungen! Bestehende Heizungen können weiter betrieben werden und kaputte Heizungen können weiterhin repariert werden. Wenn eine Erdgas- oder Ölheizung getauscht werden muss, zum Beispiel weil diese nicht mehr repariert werden kann, gibt es pragmatische Übergangslösungen und mehrjährige Übergangsfristen. In Härtefällen können Eigentümer von der Pflicht zum Erneuerbaren Heizen befreit werden.

Das GEG gilt ab dem 1. Januar 2024 grundsätzlich für alle neu eingebauten Heizungen in Neubauten in Neubaugebieten. Für Neubauten, die in Baulücken errichtet werden, gibt es eine Ausnahme: Für sie greifen die gleichen Regeln wie für Bestandsgebäude (siehe Frage 4). Die weiteren Voraussetzungen ergeben sich aus § 71 Absatz 10 GEG.

Die Regelungen im GEG sind technologieoffen gestaltet. Wer auf mindestens 65 Prozent Erneuerbare Energien umsteigt, kann auf mehrere pauschale Erfüllungsoptionen zurückgreifen. Durch die Nutzung einer dieser Optionen wird die Regelung ohne weitere rechnerische Nachweise erfüllt. Zu den Erfüllungsoptionen gehören:

Anschluss an ein Fern- oder Gebäudewärmenetz

In Wärmenetzen können verschiedene Erneuerbare Wärmequellen sowie Abwärme (zum Beispiel aus Industriebetrieben oder aus Rechenzentren) effektiv genutzt und miteinander kombiniert werden.

Einbau einer elektrischen Wärmepumpe

Der Einbau einer elektrischen Wärmepumpe bietet sich für viele Ein- und Zweifamilienhäuser, aber auch für Mehrfamilienhäuser an, auch im Bestand. Die Wärmepumpe nutzt zum großen Teil die kostenlose und erneuerbare Umweltwärme (aus dem Boden, der Luft oder dem Wasser/Abwasser) und erfüllt daher die Erneuerbaren-Energien-Vorgabe. Eine Dämmung des Gebäudes oder eine Flächenheizung sind hierbei von Vorteil, aber keine zwingende Voraussetzung.

Stromdirektheizung

In sehr gut gedämmten Gebäuden mit geringem Heizbedarf können Stromdirektheizungen genutzt werden. Dazu gehören auch Infrarotheizungen. Strom stammt bereits zu rund 50 Prozent aus Erneuerbaren Quellen. Der Anteil Erneuerbarer Energien wird kontinuierlich weiter ansteigen.

Einbau einer Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizung

Reicht eine Wärmepumpe allein nicht aus, um die Heizlastspitze im Winter zu decken, kann sie durch einen fossil betriebenen Wärmeerzeuger (Öl- oder Gasheizung) oder durch eine Biomasseheizung ergänzt werden. Dieser Spitzenlastkessel kommt dann nur an besonders kalten Tagen zur Unterstützung zum Einsatz. Um die Vorgabe von 65 Prozent Erneuerbaren Energien zu erfüllen, muss die Wärmepumpe vorrangig betrieben werden und Mindestanforderungen an die Leistung erfüllen. Vor allem in noch nicht gedämmten Mehrfamilienhäusern kann die Hybridheizung eine gute Option sein. Nach einer Sanierung ist der (fossile) Spitzenlastkessel dann in der Regel nicht mehr notwendig.

Auch eine Kombination von solarthermischer Anlage und Heizkessel ist möglich. Wenn bestimmte Mindestgrößen (Mindestaperturflächen) der solarthermischen Anlage erfüllt werden, kann diese mit einem Deckungsanteil von rund 15 Prozent berücksichtigt werden. Entsprechend müssen nur noch weitere 50 Prozent der Wärme mit Erneuerbaren Energien, mit Biomasse oder grünem oder blauem Wasserstoff gedeckt werden. In diesem Fall müssen dann beim Gas beispielsweise noch 60 Prozent grüne Gase bezogen werden (= 50 Prozent von 85 Prozent).

Heizung auf der Basis von Solarthermie 

Voraussetzung ist, dass damit der Wärmebedarf des Gebäudes komplett gedeckt wird. 

Einbau einer Biomasseheizung (Holzheizung, Pelletheizung, etc.)

Da nachhaltig erzeugte Biomasse nur begrenzt verfügbar ist und voraussichtlich aufgrund der Nachfrage in verschiedenen Sektoren teurer wird, empfiehlt sich diese Option vor allem in Bestandsgebäuden, in denen andere Lösungen nicht sinnvoll oder machbar sind. Dies kann beispielsweise für Gebäude gelten, die schwer zu sanieren sind oder unter Denkmalschutz stehen.

Einbau einer Gasheizung, die nachweislich erneuerbare Gase nutzt

In diesem Fall muss für die Wärmeversorgung zu mindestens 65 Prozent Biomasse, zum Beispiel nachhaltiges Biomethan bzw. biogenes Flüssiggas oder aber grüner oder blauer Wasserstoff verwendet werden. Biomethan muss dabei die Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Gesetzes erfüllen (Anlage 1, Nummer 1 a bis c). Dies hat der Betreiber der Heizungsanlage mittels der Rechnungen für die Belieferung mit Biomethan nachzuweisen. Allerdings ist Biomasse nur begrenzt verfügbar und die Kosten für Biomethan sind vergleichsweise hoch; Ähnliches gilt für Wasserstoff.

Was den Einbau einer Gasheizung betrifft, die auf Wasserstoff umrüstbar ist, gilt:

Gasheizungen, die auf den Betrieb mit 100 Prozent Wasserstoff umgerüstet werden können, dürfen auch nach Mitte 2026 bzw. 2028 eingebaut und vorübergehend mit fossilem Erdgas betrieben werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Eine Voraussetzung ist beispielsweise, dass ein verbindlicher und von der Bundesnetzagentur genehmigter Fahrplan für die Umstellung des örtlichen Gasnetzes auf Wasserstoff vorliegt. Sobald das Wasserstoffnetz verfügbar ist, müssen diese Heizungen angeschlossen und auf den Betrieb mit Wasserstoff umgestellt werden. Aktuell existieren noch keine regionalen Wasserstoffnetze. Dies kann sich jedoch in der Zukunft ändern, wenn mehr Informationen über die Verfügbarkeit und die Kosten des Wasserstoffs verfügbar werden.

a) Die Gas- oder Ölheizung ist intakt und wurde vor dem 01. Januar 2024 eingebaut

Heizungen, die vor 2024 eingebaut wurden, können noch bis zum 31. Dezember 2044 mit bis zu 100 Prozent fossilem Erdgas bzw. Heizöl betrieben werden.

Spätestens ab diesem Zeitpunkt muss jedoch ein Brennstoffwechsel zu biogenen oder synthetischen Brennstoffen erfolgen. Wer seine Heizung eher austauschen möchte, um weitestgehend klimaneutral zu heizen, kann bis 2028 einen Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent zusätzlich zur Grundförderung der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) in Anspruch nehmen. Danach wird der Bonus-Fördersatz kontinuierlich gesenkt. Grundsätzlich gelten aber auch die bestehenden Regelungen zur Außerbetriebnahme von alten Heizkesseln fort (siehe dazu unter d).

b) Die Gas- oder Ölheizung ist defekt.

Kaputte Heizungen können repariert werden.

c) Die Gas- oder Ölheizung ist irreparabel defekt

Wenn eine Erdgas- oder Ölheizung irreparabel defekt ist, gibt es Übergangslösungen. So kann zum Beispiel erst einmal eine gebrauchte Gasheizung oder Miet-Gasheizung eingebaut werden. Denn es gibt Übergangsfristen von fünf Jahren bzw. bei Gasetagenheizungen von bis zu 13 Jahren, um den Umstieg auf eine Heizung mit 65 Prozent Erneuerbarer Energie gut vorbereiten zu können. Nach der Frist muss jedoch auf eine Heizung mit mindestens 65 Prozent Erneuerbarer Energie umgestellt werden. Falls ein Anschluss an ein Wärmenetz möglich ist, beträgt die Frist maximal zehn Jahre.

d) Betriebsverbot für alte Heizkessel

Schon bisher gab es nach § 72 GEG eine Regelung zur Beschränkung der Betriebszeit von alten Heizkesseln, die weiter Bestand hat.

Danach dürfen Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben werden und vor dem Jahr 1991 eingebaut wurden, nicht mehr betrieben werden. Heizkessel, die nach dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Hiervon gibt es jedoch folgende Ausnahmen:

1. für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sowie
2. Heizungsanlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 oder mehr als 400 Kilowatt.
3. Außerdem gibt es eine Ausnahme für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die das Gebäude seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Im Falle eines Eigentümerwechsels muss allerdings der neue Eigentümer, den Heizungskessel bis zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang außer Betrieb nehmen.

Wer sein Gebäude mit einer Gaszentralheizung wärmt, ist verpflichtet, einen hydraulischen Abgleich bei den bereits vorhandenen Heizungsanlagen durchzuführen. Dies gilt für Wohngebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten bis zum 15. September 2024. Bis zum 15. September 2023 war dies in Nichtwohngebäuden ab 1.000 qm beheizter Fläche oder in Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten umzusetzen.

Ein hydraulischer Abgleich ist in drei Fällen nicht erforderlich, wenn 1. das Heizsystem in der aktuellen Konfiguration bereits hydraulisch abgeglichen wurde, 2. innerhalb von sechs Monaten nach dem jeweiligen Stichtag ein Heizungstausch oder eine Wärmedämmung von mindestens 50 Prozent der wärmeübertragenden Umfassungsfläche des Gebäudes bevorsteht oder 3. das Gebäude innerhalb von sechs Monaten nach dem jeweiligen Stichtag umgenutzt oder stillgelegt werden soll.

Diese Anforderungen sind in der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) zu finden. Die Verordnung läuft am 30. September 2024 aus und wird nicht verlängert.

Ab dem 01. Oktober 2024 gelten die neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) anstelle der EnSimiMaV. Diese sehen – anders als die EnSimiMaV - vor, dass ein hydraulischer Abgleich von neu eingebauten Heizungssystemen in Gebäuden durchgeführt werden muss, die über mindestens sechs Wohnungen oder sonstige selbstständige Nutzungseinheiten verfügen.

Jederzeit ist ein hydraulischer Abgleich natürlich auch freiwillig möglich.

Bis zum 30. September 2024 sind mit den Regelungen der EnSimiMaV folgende Maßnahmen regelmäßig notwendig, um die Heizungsanlage zu optimieren:

1. Absenkung der Vorlauftemperatur oder Optimierung der Heizkurve bei groben Fehleinstellungen
2. Aktivierung der Nachtabsendung, Nachtabschaltung o.Ä., insb. Sommerabschaltungen, Urlaubssenkungen, Anwesenheitssteuerungen
3. Optimierung des Zirkulationsbetriebs. Hierbei ist der Gesundheitsschutz zu berücksichtigen.
4. Absenkung der Warmwassertemperaturen. Hierbei ist der Gesundheitsschutz zu berücksichtigen.
5. Absenkung der Heizgrenztemperatur [Ziel: Verringerung Heizperiode und -tage]

Darüber hinaus sollen die Gebäudeeigentümer bzw. Nutzer der Heizungsanlage über weitere Maßnahmen informiert werden, die dazu beitragen, dass Energie (sinnvoll) eingespart werden kann. Die Nachtabsenkung sowie die Einstellung der Heizgrenztemperatur sind beispielsweise wichtige Maßnahmen zur Optimierung der Heizungsanlage, damit die Heizung rechtzeitig zum Sommerhalbjahr abschaltet und rechtzeitig vor dem Winterhalbjahr wieder automatisch anschaltet.

Ab dem 01. Oktober 2024 sehen die Regelungen des GEG zusätzlich vor, dass die Umwälzpumpe ordnungsgemäß einzustellen ist. Auch sollen dann die Gebäudeeigentümer und Nutzer der Heizungsanlage darüber informiert werden, wie erneuerbare Energien eingesetzt werden und wie die 65%-Erneuerbare-Energien-Vorgabe es neuen Heizungsgesetzes umgesetzt werden kann.

Kommunen haben die Möglichkeit, auf der Grundlage von Wärmeplänen klimaneutrale Gasnetze auszuweisen. Hierfür müssen die Kommune und Gasnetzbetreiber einen gemeinsamen Fahrplan zum Neubau oder zur Umstellung eines bestehenden Gasnetzes vorlegen. In diesem Fahrplan müssen verbindliche Zwischenziele für 2035 und 2040 festgelegt werden, die im Einklang mit den Klimazielen stehen.

Der erstellte Fahrplan wird anschließend von der Bundesnetzagentur auf seine Plausibilität hin geprüft und entsprechend genehmigt. Dadurch wird sichergestellt, dass die Umstellung der Gasnetze anhand der bundesrechtlich vereinbarten Klimaziele erfolgt.

Nach dem Ablauf der Übergangsfrist Mitte 2026 bzw. 2028 können Gasheizungen nur noch eingebaut werden, wenn ein solcher genehmigter Fahrplan für ein klimaneutrales Gasnetz vorliegt und diese Heizungen auf 100 Prozent Wasserstoff umrüstbar sind.

Vor Mitte 2026/2028 besteht im Bestand keine Pflicht, beim Heizungstausch auf 65 Prozent Erneuerbare Energien umzustellen, es sei denn, es liegt bereits früher eine Entscheidung über eine Ausweisung zum Neu- bzw. Ausbau eines Wärmenetzgebietes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet vor. Jedoch lohnt es sich angesichts der zu erwartenden steigenden CO₂-Preise bereits in dieser Übergangsphase die Umstellung auf eine Heizung zu prüfen, die auf Erneuerbaren Energien basiert.

Nach Ende der Übergangsphase sind großzügige Übergangsfristen vorgesehen. Zunächst muss innerhalb von fünf Jahren nach dem Austausch der ersten Etagenheizung entschieden werden, ob die Wärmeversorgung zentralisiert oder weiter dezentral pro Wohneinheit erfolgen soll. Bei der Entscheidung für eine Zentralisierung gibt es im Anschluss weitere acht Jahre Zeit, um diese umzusetzen. Nach Fertigstellung der zentralen Heizungsanlage müssen alle weiteren Wohnungen beim Heizungstausch und alle in der Zwischenzeit eingebauten Etagenheizungen nach Ablauf eines weiteren Jahres an die zentrale Heizungsanlage angeschlossen werden.

Falls innerhalb der ersten fünf Jahre entschieden wird, dass die Wärmeversorgung weiter dezentral erfolgen soll, müssen alle nach Ablauf dieser Frist eingebauten Etagenheizungen zu 65 Prozent Erneuerbare Energien nutzen.

Mieter werden vor hohen Kosten geschützt. Wenn ein Heizungstausch nach den Anforderungen des GEG vorgenommen wird, wird die Modernisierungsumlage auf 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat gedeckelt. Damit dürften die Gesamtkosten für Mieterinnen und -mieter in der Regel sogar sinken. Denn obwohl die Kaltmiete steigen kann, werden die Betriebskosten für Mieter in der Regel aufgrund einer modernen und klimafreundlichen Heizung, insbesondere angesichts steigender CO₂-Preise, sinken, was sich wiederum positiv auf die Warmmiete auswirkt.

Vermieter können eine Modernisierungsumlage von zehn Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erheben, wenn sie die staatliche Förderung in Anspruch nehmen. Dadurch wird der Umstieg auf Heizen mit Erneuerbaren Energien gefördert. Die Fördermittel müssen von den Kosten der Modernisierungsmaßnahme abgezogen werden. Dadurch kommt die Förderung auch den Mietern zugute, da die Modernisierungsmieterhöhung entsprechend geringer ausfällt. Wenn Vermieter keine Förderung in Anspruch nehmen, darf eine Modernisierungsumlage lediglich acht Prozent betragen.

In allen Fällen bleibt es aber bei der Kappungsgrenze für Mieter von 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche.

Die Umsetzung der Regelung zum klimafreundlichen Heizen mit Erneuerbaren Energien soll in der Praxis einfach sein. Daher sind eine Reihe von Optionen im Gesetz vorgesehen, die bereits als Erfüllung gelten, ohne dass ein Anteil von 65 Prozent im Einzelfall rechnerisch nachgewiesen werden muss (siehe Frage 5). Wählt man eine dieser Standardmöglichkeiten aus, gilt die Vorgabe als erfüllt. Darüber hinaus können individuelle Lösungen realisiert werden, wenn eine nach dem Gesetz befugte Fachperson den Erneuerbaren-Anteil berechnet und mindestens 65 Prozent bescheinigt.

Wenn ein Gaskessel eingebaut wird, der mit 65 Prozent Biomethan betrieben wird, sind die Rechnungen über den Bezug von Biomethan für fünf Jahre aufzubewahren. Auch beim Bezug von Fernwärme oder Wasserstoff ist die Einhaltung der Anforderungen durch Bestätigung des Lieferanten nachzuweisen.

Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes tritt auch die überarbeitete BEG-Einzelmaßnahmen-Förderrichtlinie am 1. Januar 2024 in Kraft. Der Heizungstausch kann bereits nach Veröffentlichung der Richtlinie im Bundesanzeiger, vorbehaltlich der Zustimmung des Haushaltsausschusses voraussichtlich ab dem 29. Dezember 2023, beauftragt und die Förderung dann später beantragt werden.

Für den Heizungstausch gibt es direkte Zuschüsse zu den Investitionskosten:

• Eine Grundförderung von 30 Prozent für alle Wohn- und Nichtwohngebäude, die wie bisher allen privaten Hauseigentümerinnen und -eigentümern, Vermieterinnen und Vermietern, Unternehmen, gemeinnützigen Organisationen sowie Kommunen offensteht.
• Einen einkommensabhängigen Bonus von 30 Prozent für selbstnutzende Eigentümer mit bis zu 40.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen pro Jahr.
• Einen Klimageschwindigkeits-Bonus von zunächst 20 Prozent für den frühzeitigen Austausch alter fossiler Heizungen für selbstnutzende Eigentümer. Bis 31. Dezember 2028 beträgt dieser Bonus 20 Prozent, danach wird er um drei Prozentpunkte alle zwei Jahre abgesenkt. Ab dem 1. Januar 2029 beträgt er also 17%. Der Klimageschwindigkeits-Bonus wird allen selbstnutzenden Wohneigentümern gewährt, deren funktionstüchtige Biomasse- oder Gasheizung zum Zeitpunkt der Antragsstellung mindestens 20 Jahre alt ist, oder die eine Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung besitzen.
• Die Boni sind kumulierbar. Insgesamt kann die Zuschussförderung bis zu 70 Prozent betragen (das heißt bei einer Kumulierung mehrerer Boni wird der Fördersatz bei 70 Prozent gedeckelt).
• Vermieterinnen und -vermieter werden ebenfalls die Grundförderung erhalten, die sie nicht über die Miete umlegen dürfen. Hierdurch wird der Anstieg der Mieten durch energetische Sanierungen gedämpft.

Neu ist ein Kreditangebot – zinsvergünstigt für Antragstellende bis zu einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von 90.000 Euro pro Jahr – für den Heizungstausch oder die Effizienzmaßnahmen. Dieses Angebot soll insbesondere in der aktuellen Hochzinsphase dabei helfen, die finanzielle Belastung durch einen Heizungstausch zeitlich zu strecken und zu verringern.

Erhalten bleiben die bisherige Zuschussförderung energetischer Sanierungsschritte in den BEG Einzelmaßnahmen (BEG EM) von bis zu 20 Prozent sowie das Angebot zinsvergünstigter Kredite mit Tilgungszuschuss für Komplettsanierungen auf Effizienzhaus-Gebäudeniveau.

Alternativ kann auch weiterhin die Möglichkeit der steuerlichen Förderung nach Einkommensteuerrecht in Anspruch genommen werden.

Die Mittel für die BEG-Förderung stammen aus dem Klima- und Transformationsfonds (KTF), der sich vor allem aus Einnahmen aus dem Europäischen Emissionshandel und der nationalen CO₂-Bepreisung finanziert.