Das Vergleichswertverfahren wird künftig nicht mehr grundsätzlich als vorrangiges Verfahren geregelt. In dieser Beziehung gelten die Grundsätze des § 6 Absatz 1 ImmoWertV 2021 zur Wahl des Wertermittlungsverfahrens. Auch für die Ermittlung des Werts des Erbbaurechts bzw. Erbbaugrundstücks gelten künftig die für alle Wertermittlungsverfahren gleichermaßen geregelten Verfahrensschritte (vgl. § 6 Absatz 3 ImmoWertV 2021). Dies dient der Einheitlichkeit und Verständlichkeit der Regelungen; materielle Änderungen sind damit nicht verbunden. Zur Verdeutlichung der einzelnen Verfahrensschritte sollen entsprechende Ablaufschemata zu den §§ 49 bis 52 in die ImmoWertA aufgenommen werden.

Das in den §§ 49 und 51 beschriebene Vergleichswertverfahren nennt jeweils drei Möglichkeiten zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts bzw. Erbbaugrundstücks. Wie bisher kann der Wert des Erbbaurechts bzw. Erbbaugrundstücks auf der Grundlage von Vergleichspreisen und auf der Grundlage des Werts des fiktiven Volleigentums bzw. des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks ermittelt werden. Dabei entspricht der Wert des fiktiven Volleigentums dem in Nummer 4.3.2.1 Absatz 4 WertR 2006 genannten Wert des unbelasteten bebauten Grundstücks und der Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks dem in Nummer 4.3.3.1 Absatz 4 WertR 2006 genannten Bodenwert des unbelasteten Grundstücks.

Darüber hinaus wird der nach § 50 bzw. § 52 beschriebene finanzmathematische Wert des Erbbaurechts bzw. Erbbaugrundstücks als eine weitere Grundlage zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts bzw. Erbbaugrundstücks genannt. Damit wird der Wert, der sich aus der in der WertR 2006 in Nummer 4.3.2.2 bzw. in Nummer 4.3.3.2 beschriebenen finanzmathematischen Methode ergibt, in das Vergleichswertverfahren integriert und hierbei als weiterer Ausgangswert des Vergleichswertverfahrens konzipiert. Die Anpassung des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts bzw. Erbbaugrundstücks mit einem Erbbaurechts- bzw. Erbbaugrundstücksfaktor ist künftig Bestandteil des Vergleichswertverfahrens und nicht mehr - wie bisher in der WertR 2006 beschrieben - Bestandteil der finanzmathematischen Methode. Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang auch, dass nach Nummer 4.3.3.2.1 WertR 2006 der Marktanpassungsfaktor für das Erbbaugrundstück lediglich am Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks anzusetzen war. Künftig findet mit dem Erbbaugrundstücksfaktor eine Anpassung des finanzmathematischen Werts statt, der auch den sogenannten Gebäudewertanteil berücksichtigt.

Die Einbettung des finanzmathematischen Werts als einen Ausgangswert des Vergleichswertverfahrens hat gegenüber der Darstellung der finanzmathematischen Methode als Alternative zum Vergleichswertverfahren u. a. den Vorteil einer in sich konsistenten Bezeichnung der einzelnen Verfahrensschritte.