Bewirtschaftungskosten werden als die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen definiert (§ 32 ImmoWertV 2021). Für Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis sind bei Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Modellansätze der Anlage 3 ImmoWertV 2021 zugrunde zu legen.

Bei der Wertermittlung sind die Bewirtschaftungskosten zugrunde zu legen, die auch der Ermittlung des verwendeten Liegenschaftszinssatzes zugrunde lagen. Die Vorgabe von Modellansätze entsprechend Anlage 3 ist erforderlich, weil Bewirtschaftungskosten ihrer Natur nach nicht die im Einzelfall konkret anfallenden Kosten, sondern die auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt marktüblichen Kosten sind. So sind insbesondere bei den Instandhaltungskosten definitionsgemäß (vgl. § 32 Absatz 3 ImmoWertV 2021) nicht die tatsächlich anfallenden Kosten, sondern deren langjähriges Mittel anzusetzen. Das Mietausfallwagnis ergibt sich aus der Abschätzung eines durchschnittlichen Risikos, nicht aber aus einem tatsächlich eingetretenen Mietausfall. Hinzu kommt, dass bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes nur durchschnittliche Werte angesetzt werden dürfen.

Wenn sich aufgrund von Besonderheiten des einzelnen Wertermittlungsobjekts, etwa aufgrund von besonderen Einbauten (z. B. Schwimmbad), wesentlich höhere Instandhaltungskosten ergeben, sind sie ggf. zusätzlich als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen.

Eine Umfrage des Bundesbauministeriums im Herbst 2014 bei den Gutachterausschüssen hat ergeben, dass weitestgehend die Ansätze der II. Berechnungsverordnung bzw. auf dieser Grundlage angepasste Werte als Bewirtschaftungskosten angesetzt werden. Anlage 3 übernimmt aus diesem Grund im Wesentlichen die Werte der II. Berechnungsverordnung und gleichzeitig wesentliche Teile der Anlage 1 EW-RL in einer aktualisierten Form.