Schon in den bisherigen Einzelrichtlinien wurden die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale definiert. Erstmals soll nun in § 8 ImmoWertV 2021 auch eine Definition für die allgemeinen Grundstücksmerkmale aufgenommen werden. Danach sind die allgemeinen Grundstücksmerkmale solche Grundstücksmerkmale, die auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt nach Art und Umfang regelmäßig auftreten. Dies dient der Abgrenzung bzw. Unterscheidung zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen.

Die für die Wertermittlung bedeutsame Unterscheidung in allgemeine Grundstücksmerkmale und in besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale orientiert sich an den Gegebenheiten des jeweiligen Grundstücksmarkts. Dabei kann dasselbe Grundstücksmerkmal auf einem Grundstücksmarkt zu den allgemeinen Merkmalen zählen, auf einem anderen Grundstücksmarkt jedoch, auf dem das Vorliegen dieses Merkmals unüblich ist, kann eine Berücksichtigung als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal angezeigt sein. Eine Einordnung als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal kann auch dann angezeigt sein, wenn das Merkmal in einer für diesen Grundstücksmarkt unüblichen Weise, Ausprägung oder Intensität vorliegt oder bei solchen Grundstücksmerkmalen, die von den zugrunde gelegten Modellen und Modellansätzen abweichen.

Im Rahmen der Wertermittlung sind nur Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, die wertbeeinflussend sind. Mit der Unterscheidung, ob es sich im Einzelfall um ein allgemeines oder ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal handelt, wird regelmäßig auch entschieden, an welcher Stelle innerhalb des Wertermittlungsverfahrens der Werteinfluss berücksichtigt wird (s. Frage 13).