Nach dem bisherigen § 6 Absatz 1 Satz 1 ImmoWertV 2010 ergibt sich das Grundstücksmerkmal des Maßes der baulichen Nutzung „in der Regel“ aus den Vorgaben des Städtebaurechts. Es handelt sich hier jeweils um das städtebaulich zulässige Maß der baulichen Nutzung welches sich nach den Regelungen der BauNVO richtet. Ausdrücklich wird davon bislang nur eine Ausnahme zugelassen, nämlich die Fälle einer regelmäßigen Abweichung vom (höchst-) zulässigen Maß der Nutzung, also einer Überschreitung oder Unterschreitung vom planungsrechtlich zulässigen Maß (§ 6 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV 2010).

Über diese Fälle hinaus, kann aber für die Preisbildung etwa auch die tatsächliche bauliche Ausnutzbarkeit eines Grundstücks maßgeblich sein, die aber mit dem (höchstzulässigen) städtebaulichen Maß der Nutzung, wie es sich aus der BauNVO ergibt, nicht ohne Weiteres identisch ist. So sieht § 20 Absatz 3 Satz 2 BauNVO vor, dass bei der Berechnung der Geschossfläche und der Geschossflächenzahl Nicht-Vollgeschosse bei der Berechnung der (höchstzulässigen) Geschossfläche bei Fehlen anderweitiger Bebauungsplanfestsetzungen unberücksichtigt bleiben. Gerade das Vorhandensein oder die Möglichkeit der Nutzung solcher Flächen, etwa durch die erzielbaren zusätzlichen Mieterträge, kann jedoch für die Kaufpreisbildung und damit für die Wertermittlung von größerer Bedeutung sein als die Frage, welche Flächen die Bauaufsichtsbehörde bei Genehmigung eines Bauvorhabens zu berücksichtigen hat.

In solchen Fällen ist es für Zwecke der Wertermittlung vielfach üblich, das Maß der baulichen Nutzung abweichend von den dafür geltenden Vorgaben des Städtebaurechts, namentlich der BauNVO, zu bestimmen. Zur begrifflichen Differenzierung von der planungsrechtlich zulässigen GFZ wurde für Fälle, in denen für Zwecke der Wertermittlung ein abweichendes Maß zugrunde gelegt wird, der Begriff der wertrelevanten Geschossfläche (WGFZ; vgl. Nummer 6 Absatz 6 BRW-RL, Nummer 4.3.2 VW-RL, s. jetzt § 16 Absatz 4 ImmoWertV 2021) eingeführt. Da § 6 Absatz 1 ImmoWertV 2010 jedoch ausschließlich auf das Städtebaurecht und damit auch auf die sonstigen Vorgaben für die Nutzbarkeit – einschließlich der dafür vorgegebenen Berechnungsvorschriften – verweist, wurde die davon abweichende WGFZ teilweise für unzulässig gehalten.

• 5 Absatz 1 Satz 2 Variante 2 ImmoWertV 2021 soll dazu dienen, eine solche abweichende Berechnung ausdrücklich zuzulassen. Eine abweichende Berechnung ist jedoch auch nur dann erforderlich und zulässig, wenn sie in der näheren Umgebung dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) selber wird in § 16 Absatz 4 ImmoWertV 2021, im Zusammenhang mit Regelungen zu den Bodenrichtwerten, geregelt. Dieser Standort ergibt sich vor allem daraus, dass die WGFZ insbesondere Bedeutung für die Bodenrichtwertermittlung hat. Denn gerade in Innenstadtlagen ist die Aufnahme der GFZ als Grundstücksmerkmal des Bodenrichtwertgrundstücks oft nicht zielführend. So können z. B. zwei Bodenrichtwertzonen durchaus die gleiche GFZ aufweisen, jedoch eine unterschiedliche WGFZ.

§ 16 Absatz 4 ImmoWertV  2021 gewährleistet - anders als die bisherige Nummer 6 Absatz 6 BRW-RL - eine einheitliche Ermittlung der WGFZ.