Im Gegensatz zur Gesamtnutzungsdauer besteht bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer die Möglichkeit, individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts zu berücksichtigen. Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden im Fall von Modernisierungen hat sich ein schon seit Jahren bestehendes Modell bewährt, welches von der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA NRW) entwickelt wurde und in der Praxis eine breite Anwendung erfährt. Dieses Modell wurde bereits als Anlage 4 in die Sachwertrichtlinie und nunmehr als Anlage 2 in die ImmoWertV 2021 übernommen. In der ImmoWertV 2021 wird dieses Modell bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung vorgegeben. Gegenüber der bisherigen Anlage 4 SW-RL bestehen in Anlage 2 ImmoWertV 2021 folgende Abweichungen:

• Nach der bisherigen Nummer 1 der Anlage 4 SW-RL war aus der Gesamtpunktzahl für die Modernisierung (Modernisierungspunkte) zunächst der Modernisierungsgrad abzuleiten. Die Zuordnung zu einem Modernisierungsgrad hatte (auch wenn sie zur Beschreibung des Wertermittlungsobjekts sinnvoll ist) für sich betrachtet jedoch keine eigenständige Rechtswirkung; denn für die Berechnung der Restnutzungsdauer war nicht der Modernisierungsgrad, sondern lediglich die jeweilige Gesamtpunktzahl maßgebend. Künftig soll dem Modernisierungsgrad eine eigenständige Bedeutung in den Fällen zukommen, in denen detaillierte Angaben zur Modernisierung fehlen. Für diese Zwecke wird die bisherige Tabelle zum Modernisierungsgrad gleichsam umgekehrt: Durch sachverständige Einschätzung kann künftig eine grobe Zuordnung zu einem Modernisierungsgrad erfolgen, aus dem sich dann eine entsprechende Gesamtpunktzahl ableiten lässt, die wiederum für die Ermittlung der Restnutzungsdauer maßgeblich ist (vgl. Tabelle 2 in Anlage 2 ImmoWertV 2021).
• Zur Ermittlung der verlängerten Restnutzungsdauer ist die bereits aus Anlage 4 SW-RL bekannte Formel (Nummer II.1 Anlage 2 ImmoWertV 2021) in Verbindung mit den in Tabelle 3 der Anlage 2 ImmoWertV 2021 angegebenen Werten anzuwenden. Diese Werte wurden teilweise geringfügig geändert und werden künftig für alle Modernisierungspunkte angegeben. In den ImmoWertA sollen zur leichteren Handhabung weiterhin die bekannten Tabellen für unterschiedliche Gesamtnutzungsdauern aufgenommen werden, deren Werte sich unter Anwendung der Formel und der Werte aus Tabelle 3 der Anlage 2 ImmoWertV 2021 ergeben.