Der Energieausweis ist ein Marktinstrument, das Auskunft über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes gibt. Der Energieausweis enthält allgemeine Angaben zum Gebäude sowie Daten zur Energieeffizienz eines Gebäudes. Bisher waren die Einzelheiten zum Energieausweis in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Mit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und dem Außerkrafttreten der Energieeinsparverordnung sind die Regelungen zum Energieausweis Gegenstand des GEG.   Der Energieausweis dient ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und soll einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.. Zukünftige Mieter oder Käufer können diese Information in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen und sich angesichts der Energiepreise für eine sparsame Immobilie entscheiden.

Für alle Energieausweise gilt: Sie sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig. Eine Verlängerung ist nicht möglich. Sie müssen nur vorgelegt werden, wenn das Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit verkauft, neu vermietet, verpachtet oder geleast werden soll. Verkäufern, Immobilienmaklern, Vermietern, Verpächtern oder Leasinggebern, die einen Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder unvollständig vorlegen, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Die Ausstellung von Energieausweisen ist auch verpflichtend bei Neubauten und bestimmten Modernisierungsmaßnahmen.

1. Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis für Wohngebäude

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Beim Energiebedarfsausweis legt der Fachmann dem Energieausweis die Bausubstanz und die Anlagentechnik, insbesondere für Heizung und Warmwasser, des Gebäudes zugrunde. Aufgrund des energetischen Zustands des Gebäudes berechnet er die Energiemenge, die für Heizung, Lüftung, Klimaanlage und Warmwasserbereitung bei durchschnittlicher Nutzung benötigt wird.

Der Energieverbrauchsausweis entsteht auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs, zum Beispiel anhand der Heizkostenabrechnungen, und legt den Energieverbrauch des Gebäudes in den letzten drei Jahren zugrunde. Witterungseinflüsse werden "herausgerechnet". Auch die Warmwasserbereitung wird beim Energieverbrauchsausweis berücksichtigt. Die Bewertung eines Gebäudes im Energieverbrauchsausweis kann auch vom individuellen Heizverhalten der Bewohner beeinflusst werden.

2. Welcher der beiden Energieausweise ist zulässig?

Bei Wohngebäuden mit vier und weniger Wohneinheiten ist zu unterscheiden:

• Wahlfreiheit gilt für diese Wohngebäude, wenn entweder der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde (also die Wärmeschutzverordnung von 1977 beachtet werden musste) oder das Wohngebäude trotz Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt (zum Beispiel durch spätere Modernisierungsmaßnahmen).
• Sind die Voraussetzungen des Wahlrechts nicht erfüllt, darf der Energieausweisaussteller für ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten nur einen Energiebedarfsausweis ausstellen. Hintergrund ist, dass in kleineren, energetisch nicht sanierten, alten Wohngebäuden das individuelle Heizverhalten den Gesamtenergieverbrauch deutlich stärker beeinflusst als in Wohnanlagen mit vielen Wohneinheiten.
• Wird ein Energieausweis für einen Neubau oder bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen ausgestellt, ist nur ein Energiebedarfsausweis zulässig.

Bisher waren die Muster der Energieausweise für Wohngebäude und für Nichtwohngebäude Teil der Energieeinsparverordnung.

Im neuen Gebäudeenergiegesetz werden die Angaben, die ein Energieausweis mindestens enthalten muss, in § 85 GEG beschrieben. Neu ist hierbei die zusätzliche, verpflichtende Angabe der sich aus dem Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch ergebenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes. Damit enthält der Energieausweis künftig zusätzliche Informationen, die die Klimawirkung berücksichtigen.

Entsprechend den Vorgaben im Gebäudeenergiegesetz wurden die Muster der Formulare, nach denen Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweise auszustellen sind, vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie gemeinsam mit dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat im Bundesanzeiger bekanntgemacht (Bundesanzeiger vom 3.12.2020, siehe www.bundesanzeiger.de) .

In vielen Fällen, vor allem bei älteren, unsanierten Gebäuden, sind Maßnahmen zur kosteneffizienten, energetischen Verbesserung des Gebäudes möglich. Sind solche Maßnahmen möglich, sind im Energieausweis entsprechende individuelle Modernisierungsempfehlungen enthalten.

Als Bestandteil des Energieausweises können sie von potenziellen Mietern und Käufern eingesehen werden. Mit ihrer Hilfe kann man sich einen Eindruck davon verschaffen, welche Modernisierungsmaßnahmen den Energiebedarf des Gebäudes deutlich verbessern würden. Da es sich um Empfehlungen handelt, muss der Eigentümer sie aber nicht umsetzen.